Выгода кредита
Сразу скажу, что я в кредит ничего не покупал. Не от того, что я считаю, что банки меня как-то обманут, или, что “берешь чужие деньги на время, а отдаешь свои навсегда”. Просто я пока не попадал в ситуацию, когда кредит был мне выгоден. Ну если с потребительскими кредитами все более-менее понятно, то ипотека является отдельной темой. Мне периодически говорят, что купить квартиру в ипотеку гораздо выгоднее по деньгам, чем копить на нее. Раньше с этим спорить было весьма трудно: за последние 10 лет квартиры подорожали в 10 раз. Но вот уже полтора года цены на квартиры в Омске стоят, как прибитые (а на самом деле даже слегка дешевеют), а мнение многих не изменилось. Из-за профессиональной деформации сознания мне хотелось всегда это выгоду посчитать.
Последней каплей послужил разговор с коллегой, который сказал, что верит в то, что квартиры подешевеют процентов на 20 в скором времени, но считает, что надо покупать квартиру в кредит с почти нулевым взносом. Так выгоднее, экономятся деньги на аренде.
Я сел за компьютер, нарыл формулу расчета равных выплат по кредиту, попросил свою женушку kukina_kat"/ помочь мне с расчетами и начал прикидки. Считал все на примере своей квартиры. Она стоит по теперешним временам 2 800 000. Предположим, что 300 000 я где-то нашел, а на остальную, почти всю, сумму взял ипотечный кредит под 14% годовых. При этом я таскаю ежемесячно в банк свои деньги, но за аренду не плачу ни копейки. Посмотрим разницу с ситуацией, когда я снимаю ту же квартиру, а деньги тупо складирую с целью выкупить эту же квартиру через несколько лет:
Картина удручающая. За 15 лет, выплачивая ежемесячно 25 тысяч вместо 33-х, мы получаем ту же квартиру (экономия составляет 1 500 000 рублей). За 3-5 лет экономия не такая большая, 200-300 тысяч, можно плюнуть и переплатить (а можно купить автомобиль).
Но мне всегда казалось, что раз человек берет кредит в банке, то он ему доверяет. Значит и копить он может деньги не у себя под подушкой, а в том же банке, получая процент. Процент по вкладу в том банке, в котором я приглядел себе вышеописанную ипотеку, составляет 10% годовых.
Предположим, что мы дисциплинорованно таскаем аналогичную сумму (ежемесячный платеж минус арендная плата) не в уплату за кредит, а на свой личный счет. Посмотрим, что можно накопить таким образом.
Если раньше мы считали только экономию (которую не выпить, не съесть), то теперь мы в конце получаем нашу квартиру и еще пачку денег в придачу. Пачка большая: за 5 лет мы легко зарабатываем миллион. Ну а можно, конечно, не упираться и носить в банк еще меньше денег, чем в случае с кубышкой, и получить ту же квартиру.
Поигравшись с числами я выяснил, что при покупке моей квартиры мне имеет смысл брать ипотеку, только если мне не хватает примерно миллиона. В других случаях – нафиг-нафиг. И еще выяснилась интересная вещь: когда сумма кредита невелика, выгодно брать его на долгий срок. Но обычно, кредиты на много лет – большущий пролет по деньгам.
Можете сами поиграться с вычислениями, скачав файл Excel И еще, если вас заинтересовала эта тема, покопайтесь в архивах блога Макса Крайнова. Он периодически пишет, про то, как надо аккуратно работать с таким тонким инструментом как кредиты.
[deleted] 2008-10-05T14:45:09Z
[deleted] 2008-10-05T15:24:46Z
bukov_ka 2008-10-05T16:03:05Z
bukov_ka 2008-10-05T15:49:52Z
В случае с кубышкой мы деньги просто экономим, в случае с накоплением на счете мы деньги зарабатываем. Положительный “пролет с кубышкой” показывает, что нам в кубышку надо откладывать меньше денег, чем на ипотеку даже с учетом аренды равнозначной квартиры.
Положительный “пролет с накоплением” означает, что если мы будем носить деньги на свой счет, а не выплачивать ипотеку, то даже с учетом аренды такой же квартиры мы заработаем на банковских процентах.
Инфляция не учитывается, так как основное предположение: квартиры не дорожают.